¿Cuánto cuesta construir tu propia vivienda?

No sé cuántas veces he escuchado esta pregunta a lo largo de mi carrera por lo que creo que merece ser el primer post para la web.

Cuando alguien inicia el proceso de construcción de una nueva vivienda, necesita saber en rasgos generales, cuál va a ser la inversión que necesita hacer hasta tener su casa totalmente terminada.

¿Cuánto cuesta una casa desde que compro el terreno hasta que puedo entrar a vivir?

Pero antes de empezar el proceso de construcción de una nueva vivienda (incluso antes de la compra del terreno), lo que necesitas saber es un coste general de la obra, y después de esto, saber si se puede hacer frente a una inversión como esta, o hay que replantearse las características de la vivienda.

Es necesario tener en cuenta todos los gastos, no solamente el de la construcción de la casa. A veces el número asusta, pero es mucho mejor saber al principio el gasto total y poder organizar bien nuestras finanzas, que tener que dejar la casa a medias o ir disminuyendo la calidad conforme avanza la obra.

Los gastos que tendrás que tener en cuenta se dividen en seis grupos, y son los siguientes:

 

¿Cuanto cuesta construir tu propia vivienda?

  1. ADQUISICIÓN DEL SOLAR
El rango de precio de las parcelas es muy amplio dependiendo de varios factores. Lo que tendrás que tener en cuenta es, que además del precio de compra del terreno, hay otros gastos como los honorarios de notario y registrador (aprox. 0.5% del precio de compra), y el impuesto de transmisiones patrimoniales (en Andalucía, 7% del precio de la compra). Es importante tener en cuenta los desniveles a la hora de escoger el solar ya que esto puede encarecer la obra después. Son muchos los factores a tener en cuenta, lo que hacen de este paso el más importante ya que no dudeis en contratar a un técnico para esta decisión.  
  1. COSTE DE CONSTRUCCIÓN
El precio de construcción es la partida más costosa en el proceso, y variará en función de la calidad de la vivienda y de los materiales, complejidad de la construcción, características del terreno y la calidad de la empresa constructora. PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL (PEM) Cuando hablamos de construcción siempre se habla de PEM (Presupuesto de Ejecución Material) y vamos a explicaros en qué consiste. Esta es una cantidad que fijará el arquitecto a partir de los modulos según el lugar y el tipo de construcción, y será el mínimo valor de la vivienda a la hora de pagar tasas, impuestos, licencias, …. e irá en función de los usos y la superficie de la vivienda. PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN POR CONTRATA (PEC) El Presupuesto de Contrata, es el precio real de la obra, lo que va a cobrar el constructor por hacer la vivienda. Hay que distinguir entre varios costes:
  • Construcción de la vivienda 700-1200 €/m2
  • Adecuación de parcela 50-300 €/m2
  • Urbanización exterior (aceras exteriores, reparación de asfalto…)
  Un valor aproximado de construcción de una vivienda unifamiliar puede estar entre los 700-1200 €/m2, dependiendo de la calidad de la construcción y los acabados. Este valor corresponde al coste de edificar una vivienda unifamiliar de unos 200 m2, con calidades y acabados medios, de poca complejidad, urbanización sencilla, parcela sin complicaciones, con una empresa constructora media. Es muy común sobrepasar el precio base en la construcción de una vivienda de autopromoción, ya que el autopromotor tiende a elegir calidades más altas para su vivienda. Respecto a los sótanos y garajes, este valor puede considerarse más bajo, entre 500-800 €/m2 en caso de que se vaya a quedar el sótano sin dividir, con la estructura vista en techo y con el suelo de hormigón. Además, si es un sótano subterráneo, hay que tener en cuenta que hacer muros de hormigón también es más caro que hacer un garaje en superficie. En el caso de que el sótano esté destinado a habitaciones auxiliares (dormitorios, salón de juegos, lavadero, gimnasio) hay que seguir teniendo en cuenta el coste de 800-1200 €/m2, ya que necesitará el mismo tipo de acabados e instalaciones que el resto de la vivienda. El coste de la adecuación de la parcela variará según tengamos más o menos metros, si queremos incluir una piscina, si hay más zona pavimentada o por el contrario se trata con jardinería y acabados naturales (césped, grava, tierra,…). También será importante saber los metros lineales de cerramiento de parcela y el tipo de valla a instalar. Hay que tener en cuenta entre unos 50-300 €/m2, dependiendo de los metros y de la complejidad de la intervención. La urbanización exterior de la parcela dependerá del estado en el que esté la parcela. ¿Tienes que modificar acera para rebajarla y hacer un vado para el garaje? ¿tienes acometida de agua, luz y telecomunicaciones a pie de parcela o tienes que llevar tú la instalación hasta tu casa? ¿Está asfaltada la calle? ¿tiene farolas? Según la normativa, nosotros somos los encargados de realizar estos trabajos de urbanización del espacio público , por lo que todos esos gastos también correrán de vuestra cuenta, y será importante contar con ellos.   IMPUESTOS Hay que tener en cuenta el IVA, que en caso de ser autopromoción y ser primera vivienda será del 10% del presupuesto de contrata.
  1. HONORARIOS TÉCNICOS

PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN 

El Proyecto Básico y de Ejecución tiene que ser redactado por un arquitecto, y en él se definirá todo el proyecto con el que luego se construirá la vivienda: geometría, materiales, sistemas constructivos, instalaciones, …

Los honorarios del arquitecto dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondan el 4-7% del presupuesto de ejecución material.

Es un gasto muy pequeño en el total de la obra, pero repercutirá en el 100% de la obra, por lo que es importante encontrar unos técnicos con los que os sintáis cómodos, y que os guste su estilo de diseño y gestión de proyectos.

DIRECCIÓN DE OBRA

La dirección de obra es obligatoria, y velan por que se ejecuten los trabajos correctamente y se cumplan las medidas de seguridad. La dirección de obra se compone de tres agentes:

  • Dirección de Obra (Arquitecto).
  • Dirección de Ejecución (Aparejador o Arquitecto Técnico).
  • Coordinador de seguridad y salud. (Aparejador o Arquitecto Técnico)

Los honorarios de arquitecto y aparejador dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar el 2-4% del presupuesto de ejecución material.

ESTUDIOS DEL TERRENO

Además, hay otros gastos técnicos de estudios del terreno que hay que tener en cuenta:

  • ESTUDIO TOPOGRÁFICO. Dibuja la geometría y topografía exacta de la parcela donde se construye la vivienda. Suele rondar los 250-400 €.Esto es muy importante para adaptar el proyecto al terreno y tener un presupuesto mas acertado antes de empezar a construir.
  • ESTUDIO GEOTÉCNICO. Es un estudio que se hace sobre el terreno con maquinaria específica, y es analizado por geólogos para saber las características del terreno. Esta información será muy útil para los arquitectos, para saber qué tipo de estructura han de utilizar a la hora de construir la vivienda. Su coste aproximado esta entre 600 y 1000 €.

IMPUESTOS

El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios. En este caso nunca se aplica el tipo reducido a la autopromoción.

 

  1. LICENCIAS DE OBRAS

El importe de la licencia la fija cada ayuntamiento y varían entre uno y otro. Existen 2 tipos de tasas:

  • Tasa por licencia urbanística: pueden rondar entre el 1-2% del presupuesto de construcción (PEM)
  • Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: pueden rondar entre el 3.5 – 4% del presupuesto de construcción (PEM)

 

Además, mientras construimos la vivienda, hay que depositar en el ayuntamiento una fianza (o un aval bancario) por importe también variable, que está entre los 1000 € – 5000 €. Este importe será devuelto una vez terminada la construcción y comprobado que se ha ejecutado la obra tal y como se redactó en el proyecto, y que no ha habido ningún problema con las zonas públicas que lo rodean (arbolado, farolas, asfalto, aceras).

5.GESTIONES

  • ESCRITURA POR OBRA NUEVA. Una vez concluidas las obras, se debe realizar la escritura de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor del inmueble.
  • TASA POR LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: Los ayuntamientos comprueban que las obras se han realizado conforme el proyecto que se presentó en la solicitud de licencia.
  • CÉDULA DE HABITABILIDAD. Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda. Suele ser un importe pequeño.
  • ALTA DE SUMINISTROS. Lo más habitual es contar con unos 200 € por cada suministro: agua, luz, gas y telecomunicaciones.
  • GASTOS FINANCIEROS: Si se necesita financiación bancaria, tienes que sumar los siguientes gastos:
    • Gastos de tasación: 300-400 €
    • Notaría y registro: 0,5% de la responsabilidad hipotecaria
    • Impuesto de actos jurídicos documentados: 1-1,5% de la responsabilidad hipotecaria
    • Comisión de apertura: 0-1% del importe del préstamo
    • Intereses bancarios que dependen de las condiciones de suscripción de la hipoteca.

 

  1. EQUIPAMIENTO: MOBILIARIO Y DECORACIÓN

Cuando hablamos de coste de construcción, normalmente suele incluir el coste de armarios empotrados, iluminación empotrada, y sanitarios. Pero no incluye el resto de amueblado como cocina, muebles de baño, lámparas descolgadas, lavadero, cortinas, muebles, … Es importante comprobar qué está y qué no está incluido en el presupuesto del constructor.

Esto puede representar una media de un 10%-15% del presupuesto inicial de ejecución de la obra, que necesitaremos tener reservado para una vez terminada la vivienda, poder entrar a vivir.

  1. CONCLUSIÓN: ¿Cuanto cuesta construir tu propia vivienda?

Tras el análisis pormenorizado que hemos hecho de todos los gastos a tener en cuenta en la construcción de una vivienda unifamiliar, vamos a hacer un resumen final.

  1. Construcción (900-1500 €/m2)
    • Construcción de la vivienda 800-1200 €/m2
    • Adecuación de parcela 100-300 €/m2
    • Urbanización exterior (aceras exteriores, reparación de asfalto…)
  2. Honorarios (6-10%)
  3. Licencias (4-6% PEM)
  4. Gestiones (30-50 €/m2)
  5. Mobiliario: 10-15% (100-250 €/m2)
  6. Impuestos 10% – 21 %

 

Como conclusión, podrás tener una vivienda totalmente terminada moviéndote en una horquilla de 950-1700 €/m2 + IVA, y guardando unos 100-250 €/m2 para equipamiento (cocina, mobiliario, cortinas,…), siempre dependiente del tipo de calidades y acabados, del tamaño de la vivienda, del tipo de instalación de climatización, del tamaño de los exteriores, del coste de licencias de cada ayuntamiento, del proyecto de construcción. Ya sabes que cuántos más metros, más se abarata el coste €/m2, pero más incrementa el gasto total… Por tanto, si quieres hacer una casa más barata, la mejor forma de conseguirlo es disminuyendo los m2 construidos. Una buena idea para no gastar más de lo que se dispone es fijarte una cifra máxima de inversión, y contarle a los arquitectos cuanto es el máximo disponible de inversión, para que todo el proyecto esté enfocado en no sobrepasar esa cantidad.